SEGURO DECENAL DE CONSTRUCCIÓN

SEGURO DECENAL DE CONSTRUCCIÓN. El día 06 de mayo de 2000 entró en vigor la Ley de Ordenación de la Edificación (L.O.E.). En lo referente a responsabilidades y garantías la L.O.E. establece la exigencia de forma personal e individualizada de la responsabilidad civil; afecta a los diferentes intervinientes en una edificación por daños materiales en el edificio.

La garantía o la protección del cliente final (propietario del edificio o vivienda) estará cubierta por un seguro de daños materiales a la edificación. Esta garantía la debe suscribir el promotor mediante un seguro decenal.

El sistema establecido tiene como ventajas la indemnización o reparación rápida, desvinculada del proceso de búsqueda de responsabilidades y de solvencias; así como el conocimiento previo del coste, ya que se trata de una prima de seguro conocida, sin la incertidumbre que tiene el coste de un probable siniestro.

¿QUÉ ES UN SEGURO DECENAL?

El seguro decenal es una póliza que ofrece garantía durante diez años a los compradores de viviendas nuevas, o con una antigüedad inferior a 10 años. Son grantías frente a los daños que se pueden producir en la construcción original, no en reformas, que atañen a los elementos de la estructura (el forjado, los pilares, zapatas, muros…) si ponen en peligro la estabilidad y seguridad del edificio, con peligro de derrumbe. Por tanto, si estos elementos sufren daños, el seguro decenal obliga a la compañía de seguros a costear los gastos de solución del problema.

¿CÓMO FUNCIONA UN SEGURO DECENAL?

Esta modalidad tiene dos vertientes de aseguramiento. Por un lado, protege al promotor de la obra que debe reponder legalmente ante los comparadores y, por otro, protege a los propietarios de las viviendas que estos han adquirido al promotor. Así, tienen una protección durante 10 años, los que marca la ley, para los elementos estructurales, los más importantes en una edificación.

Por otro lado, las aseguradoras complementan el seguro decenal con otras garantías, aunque no tienen exigencia legal. De esta manera, incluyen generalmente la garantía de filtraciones por fachadas y azoteras durante tres años.

Si un propietario percibe que la edificación padece algún defecto constructivo, debe actuar antes de que transcurran los períodos de cobertura del seguro decenal.

SEGURO DECENAL OBLIGATORIO

Se trata de un seguro obligatorio para los edificios residenciales de viviendas. Lo tiene que contratar el promotor por 10 años y es indispensable para autorizar la inscripción de la edificación en el Registro de la Propiedad.

El capital que se asegura debe corresponder al coste total de la obra.

¿QUIÉN PAGA EL SEGURO DECENAL?

De acuerdo con el artículo 9 de la LOE, es la firgura del promotor a quien corresponde costear la póliza. En el caso de las viviendas unifamiliares de autopromoción, el propietario y el promotor son la misma persona; es decir, es el autopromotor y es aquien corresponde contratar y pagar el seguro, aunque no está obligado legalmente. Lo vemos a continuación.

SEGURO DECENAL AUTOPROMOTOR

Las viviendas encargadas construir por un promotor para su propio uso, lo que se denomina autopromotor, no están obligadas a disponer de seguro decenal. No obstante, es muy recomendable que lo contrate ya que si deseara vender la vivienda, antes de treanscurrir 10 años desde el fin de la obra, no podrá hacerlo si carece del seguro por el plazo que reste hasta cumplir los diez años. En cualquier caso, el alto valor de una vivienda justifica la adquisición del seguro decenal en los casos de autopromoción; es la única manera de tener una garantía de larga duración sobre el inmueble.

ASPECTOS SIGNIFICATIVOS PÓLIZA DECENAL

• La seguridad estructural se refiere a la garantía de daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación; los soportes; las vigas; los forjados; los muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
• Las exclusiones en el seguro previstas en la L.O.E. añaden una garantía sobre los daños que tengan su origen en un incendio o explosión por vicios o defectos de las instalaciones propias del edificio.
• La fecha de inicio de la garantía, así como de las responsabilidades, es la del acta de recepción del inmueble (recepción única con o sin reservas).
• La L.O.E. establece que el seguro decenal no debe cubrir los siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que haya reservas recogidas en el acta de recepción; esto mientras que las mismas no hayan sido subsanadas. Estas subsanaciones deben reflejarse en una nueva acta suscrita por los firmantes del acta de recepción.
• El control de la constitución de las garantías recae sobre los Registradores de la Propiedad. No se inscriben escrituras públicas de declaración de obra nueva sin que se acredite o testimonie dicha constitución de garantía en la escritura correspondiente.

CUESTIONES PRÁCTICAS

Aunque, como se indicó, no es obligatoria la contratación del seguro decenal, si la edificación desea venderse antes de transcurrir diez años de su construcción, se puede vender. Pero, el comprador debe renunciar mediante documento escrito a las reclamaciones por defecto en los elementos estructurales del edificio. Esto representa una elevada asunción de riesgo que pocos estarán dispuestos a admitir.

Cuando el vendedor de un inmueble necesita venderlo con seguro decenal ¿qué puede hacer si no se cuenta con esta póliza y la construcción tiene menos de diez años?  Si usted se encuentra ante esta situación consúltenos y le asesoramos. Estudiamos la posibilidad de suscribir un seguro decenal hasta que el edificio cumple los diez años de antigüedad. Los promotores que subcontratan parte o el 100% de las obras también deben contar con un seguro de responsabilidad civil de construcción; además del seguro decenal, esto incluye a los autopromotores.

PRECIO DEL SEGURO DECENAL

Como su nombre indica, el seguro decenal se adquiere por 10 años, un plazo poco habitual en los seguros, pero no se trata de un seguro de un coste muy elevado. Se suele pagar una parte de la prima al inicio de la obra y el resto cuando finaliza. El cálculo de la prima de este seguro deben realizarlo los técnicos de la aseguradora basándose en los datos técnicos de la obra, en el coste de la misma y en las garantías complementarias que desee contratar el promotor.